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LA LOCAZIONE: NOVITA' E CAMBIAMENTI.

Il piano casa del governo ha ridotto l'aliquota della cedolare secca dal 15% al 10% per i contratti a canone concordato. Per i contratti già stipulati il vantaggio è automatico a partire dal 1 gennaio 2014, per i contratti a canone concordato senza cedolare secca, il proprietario può optare per la cedolare secca entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro annuale.
Un’ulteriore novità è che la Corte Costituzionale ha stabilito che è incostituzionale la norma che prevede la riduzione dell'affitto al minimo per i proprietari che non registrano i contratti d'affitto. La Consulta cancella gli “sconti” previsti per i conduttori che denunciavano i contratti in nero e permettevano agli inquilini di registrare di propria iniziativa il contratto d’affitto presso un qualsiasi ufficio delle Entrate, applicando un canone annuo pari al triplo della rendita catastale, più adeguamento Istat. Una somma, quindi, inferiore fino al 70-80% rispetto alle cifre di mercato.
Si ricorda che la Legge di Stabilità (147/2013) ha introdotto il divieto di utilizzo di contanti per il pagamento dei canoni di locazione superiori ai mille euro.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.)

Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica (APE).
È previsto, altresì, che in tutti i casi il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.
Tale disposizione introduce, pertanto:
a) l'obbligo per il venditore di rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica sin dall'avvio delle trattative e, quindi, di consegnarlo al potenziale acquirente alla chiusura delle stesse; ad esempio, anche in caso di stipula di un contratto preliminare (ovvero anche al momento in cui l'accettazione della proposta viene resa nota al proponente, innovando alla disciplina precedente che prevedeva la consegna solo al momento della stipula di un atto traslativo a titolo oneroso); nello stesso comma si prevede che, in caso di vendita di un edificio prima della sua costruzione, il venditore debba fornire evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e debba produrre l'attestato di prestazione energetica congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori;
b) l'obbligo per il locatore, che concluda un nuovo contratto di locazione o sublocazione, di dotare il bene dell'APE. Deve trattarsi di un contratto "nuovo": ne consegue che resta esonerato dall'obbligo il proprietario che rinnova il contratto a colui il quale fosse già locatario del bene in virtù di un contratto già in vigore alla data del 6 giugno 2013. Detta disciplina si applica, per affinità, sempreché si tratti di nuovi contratti, anche ai contratti di leasing (aventi ad oggetto un edificio comportante consumo energetico) e di affitto di azienda in cui il concedente metta a disposizione anche il bene nel quale viene esercitata l'attività aziendale (qualora il relativo contratto comprenda anche l'affitto di edifici comportanti consumo energetico) e sia pattuita la corresponsione di un canone in parte riferibile all'affitto dell'azienda e in parte imputabile alla locazione dei locali. A partire dal 24 dicembre 2013, l'APE deve essere allegato solo per le nuove locazioni di interi edifici, per l'affitto di singole unità immobiliari rimane solo l'obbligo per il locatore di informare il proprio conduttore sulla prestazione energetica dell'immobile che si dà in locazione, senza però allegare l'attestato;
c) nel caso di contratti preliminari (sia di edifici nuovi che di edifici esistenti), il promittente venditore deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al promittente acquirente sin dall'inizio delle trattative e consegnarlo materialmente al momento della chiusura delle stesse; ne consegue che, nella redazione dei contratti preliminari in cui il notaio venga coinvolto in qualità di pubblico ufficiale, è opportuno far risultare, con apposita clausola, tale circostanza;
d) nel caso di vendite obbligatorie aventi a oggetto immobili "sulla carta" (cioè non ancora venuti ad esistenza), il venditore deve rendere edotto il potenziale acquirente della ''evidenza" della "futura" prestazione energetica dell'immobile, oltre ad essere obbligato - come lo era prima del 6 giugno 2013 - a depositare l'attestato di prestazione energetica in Comune, insieme alla dichiarazione di fine lavori). In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario (n.d.r. si tratta evidentemente di un errore del legislatore che avrebbe dovuto, correttamente, far riferimento al locatore) fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e produce l'attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato ACE in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/ 91/CE.
Rispetto al testo del D.lgs. 63/ 2013, è stata introdotta una nuova di grande rilevanza per l'attività notarile, la quale prevede che: "L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.".
Si tratta di una nullità assoluta (e non più di una nullità cd. "di protezione " o "relativa ") che, in quanto tale, può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; la conseguente azione atta a far dichiarare la nullità del contratto non è soggetta a prescrizione e il contratto nullo non può essere convalidato. Atteso che la norma fa riferimento ai soli contratti di vendita ed agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito, si ritiene che in caso di contratto preliminare di compravendita (così come nelle altre fattispecie contrattuali che possano considerarsi conclusive di una trattativa, ma aventi solo effetti obbligatori e non traslativi del diritto di proprietà dell'immobile) non possa sussistere alcun obbligo di allegazione, né, tantomeno,che possano applicarsi sanzioni circa relative alla validità del contratto.


Fonte: Fimaa-Confcommercio


 

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